Zakup domu lub apartamentu od dewelopera krok po kroku
W skrócie: zakup od dewelopera przebiega w kilku krokach: oglądanie, rezerwacja, dokumenty, umowa u notariusza, płatności na rachunek powierniczy i odbiór. Kupującego chroni ustawa deweloperska z 20 maja 2021 roku. Przy zakupie od dewelopera nie płaci się podatku PCC, bo VAT jest w cenie.
Ten tekst ma charakter informacyjny. Szczegóły Twojej umowy zawsze omów z notariuszem, a w razie wątpliwości z prawnikiem.
Krok 1: oglądanie i porównanie
Najpierw cennik i karty lokali. Od 11 lipca 2025 roku deweloper musi publikować na stronie cenę każdego lokalu, cenę za metr, ceny części przynależnych i historię zmian. W Brizo Park wszystko to jest przy każdym domu i apartamencie. Potem oglądanie na miejscu. Warto przyjść dwa razy: w dzień roboczy i w weekend, żeby zobaczyć okolicę w różnych porach.
Krok 2: rezerwacja
Umowa rezerwacyjna zatrzymuje lokal na ustalony czas, zwykle na czas załatwienia kredytu. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny. Sprawdź w umowie, kiedy opłata jest zwracana, a kiedy zaliczana na poczet ceny.
Krok 3: dokumenty do sprawdzenia
- Prospekt informacyjny: deweloper przekazuje go bezpłatnie. Są w nim m.in. dane firmy, informacje o działce, pozwoleniu na budowę i finansowaniu.
- Księga wieczysta działki: kto jest właścicielem, czy są hipoteki i służebności.
- Pozwolenie na budowę, a przy gotowym budynku także pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy.
- Rzuty i karta lokalu z powierzchniami. W Brizo Park karta PDF jest przy każdym lokalu.
- Projekt umowy: najlepiej poprosić o niego kilka dni przed wizytą u notariusza.
Krok 4: umowa u notariusza
Gdy budowa trwa, podpisuje się umowę deweloperską. Ma ona formę aktu notarialnego, a koszty notariusza i wpisów do księgi wieczystej dzielone są po połowie między dewelopera i kupującego. Gdy lokal jest gotowy, zwykle od razu podpisuje się umowę sprzedaży, która przenosi własność.
Ustawa zakazuje w umowie deweloperskiej m.in. odstępnego, czyli opłaty za odstąpienie od umowy po stronie kupującego.
Krok 5: płatności i rachunek powierniczy
Przy umowie deweloperskiej wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek otwarty) albo po przeniesieniu własności (rachunek zamknięty). Dodatkowo wpłaty zabezpiecza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który składki płaci deweloper.
Krok 6: odbiór
Przy odbiorze sprawdza się lokal z protokołem w ręku. Każdą wadę wpisuje się do protokołu. Deweloper ma 14 dni na uznanie wad albo odmowę z uzasadnieniem, a uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni. Na odbiór warto zabrać kogoś, kto zna się na budownictwie, albo zamówić odbiór techniczny u specjalisty.
Podatki i koszty
| Pozycja | Jak to wygląda |
|---|---|
| VAT | w cenie brutto podanej w cenniku |
| PCC 2% | nie płaci się przy zakupie od dewelopera |
| Notariusz | taksa ma ustawowe maksimum, przy umowie deweloperskiej koszt dzielony po połowie |
| Księga wieczysta | opłaty sądowe za wpisy |
| Kredyt | prowizja, wycena, ubezpieczenia – zależnie od banku |
Dokładną wycenę kosztów notarialnych przygotuje kancelaria, kiedy dostanie projekt umowy.
Zakup w Brizo Park
Sprzedaż prowadzi bezpośrednio deweloper, Sea Investment Kmiecik Rodzewicz sp.k., bez pośredników. Teraz w sprzedaży: dwa domy od 2 499 000 zł i osiem apartamentów od 1 499 000 zł. Biuro sprzedaży jest przy Placu Kaszubskim 7/11 w Gdyni, telefon +48 519 069 506. Jeśli jeszcze się wahasz, zobacz porównanie domu i apartamentu.
Pytania i odpowiedzi
Czy kupując od dewelopera płaci się podatek PCC?
Nie. Sprzedaż przez dewelopera jest objęta VAT, który jest już w cenie brutto. Podatku od czynności cywilnoprawnych (2%) w takim przypadku się nie płaci.
Ile wynosi opłata rezerwacyjna?
Ustawa deweloperska ogranicza ją do 1% ceny lokalu. Szczegóły rezerwacji, także zwrot opłaty, są w umowie rezerwacyjnej.
Co to jest prospekt informacyjny?
Dokument, który deweloper musi bezpłatnie przekazać przed podpisaniem umowy. Zawiera m.in. dane o firmie, działce, pozwoleniu na budowę i finansowaniu inwestycji. Jest częścią umowy.
Ile deweloper ma czasu na usunięcie wad zgłoszonych przy odbiorze?
Na uznanie wad ma 14 dni od podpisania protokołu, a uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni. Ustawa pozwala wyznaczyć inny termin, jeśli są ku temu uzasadnione powody.
Gdzie w Brizo Park sprawdzić historię cen?
Przy każdym lokalu w cennikach na stronach Domy i Apartamenty. Od 11 lipca 2025 roku deweloperzy muszą publikować ceny i ich zmiany.
Źródła
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2022 poz. 1341)
- rynekpierwotny.pl – ustawa deweloperska, co warto wiedzieć